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家を売った時

住宅を売却した場合に、購入したときよりも価格が下がっている・・、こんなことはよくあります。

住宅を売却するのはちょっと寂しい・・

でも、もし、下記のような条件を満たす場合にはその損をした分を少しでも取り返せるかもしれません。

パターン1:

  • 自分が住んでいる
  • 所有期間がおおむね5年を超える住宅を売却し
  • 新たに住宅を購入し
  • その購入資金として期間10年以上の住宅ローンを組む場合

パターン2:

  • 自分が住んでいる
  • 購入資金として期間10年以上の住宅ローンを組んでいた
  • 所有期間がおおむね5年を超える住宅を売却した場合

要するに、5年以上住んでいる家を売却する前か後かに住宅ローンを借りていれば、上記の条件を満たす可能性が高く、税金を安くできる可能性があるのです。


それでは、居住用住宅の売却に関連した特例を使うための条件を満たすとして、具体的にどれくらいの税額が減少するのか、おおざっぱに考えてみようと思います。


例えば、3,000万円で購入したマンションを5年後に2,000万円で売却した場合を考えて見ましょう。

このとき、売却損の金額は3,000万円−2,000万円=1,000万円・・・、とはなりません。


土地とは違い、住宅の価値というのは年々減少していきます。

例えば、同じ場所にあり、広さ・間取りも一緒の、新築の住宅と築20年の住宅とがあって、値段が同じ場合、あなたはどちらを買いますか?

当然新築の住宅ですよね?


このように年数を経るごとに建物の価値は減少していきます。

そのため、3,000万円で購入したマンションは普通にいけば、3,000万円より安い値段でしか売却できないはずなのです。

そこで、1年経つごとに、いくら価値が減っていくのか?というのを仮に計算します(これを「減価償却」といいます)。

そして、売却損は、売却時の理論的な価値を表す「購入したときの価格−減価償却費」と実際の売却額を比較して計算することになるのです。

売却損のイメージ

一般的に鉄筋コンクリートの居住用建物の場合、1年経過するごとに購入価格に対して1.35%の減価償却を行っていきます。

そのため、今回のケースだと売却損の金額は下記のように797百万円と計算されます。

  1. 減価償却費:3,000万円×1.35%×5≒203万円
  2. 売却時の理論価値:3,000万円−203万円=2,797百万円
  3. 売却損の金額:2,797百万円−2,000万円=797百万円

繰り返しますが、購入した金額と売却した金額の差額がそのまま売却損とはなりませんので注意してください。

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